Os chamados fundos “casca” — estruturas criadas dentro de fundos imobiliários para concentrar ativos, operações ou resultados específicos — vêm ganhando espaço no mercado. Embora o modelo desperte dúvidas entre investidores, especialistas defendem que a ferramenta pode trazer ganhos de eficiência financeira, facilitar aquisições e contribuir para uma distribuição mais previsível de rendimentos, desde que seja acompanhada de transparência por parte dos gestores.
Segundo Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, a utilização dessas estruturas se tornou mais frequente nos últimos anos e já aparece em alguns dos principais fundos do mercado. Para ele, o conceito não deve ser encarado como um problema, mas como um instrumento de gestão.
“Eu sou muito a favor dessas cascas, claro, se tem essa transparência, se o gestor traz isso dentro do relatório, se ele coloca efetivamente isso num balanço conjunto no final, faz uma conciliação e é facilmente observado pelo cotista”, afirma.
Na avaliação do analista, uma das principais vantagens é a possibilidade de melhorar a eficiência financeira dos veículos. Em vez de concentrar todas as operações em um único fundo, a estrutura permite uma gestão mais flexível do caixa, da alavancagem e da distribuição de resultados.
Barbosa cita o caso do XPML11 (XP Malls) como um exemplo da utilização desse mecanismo. Segundo ele, a criação de um veículo separado permitiu ao fundo administrar melhor a distribuição dos lucros gerados em determinadas operações, evitando oscilações excessivas nos rendimentos pagos aos investidores.
“O gestor consegue linearizar os dividendos e dar uma previsibilidade para as pessoas. Não precisa distribuir uma pancada em um semestre e depois ficar sem nada. Tem investidor que gostaria de receber tudo hoje, mas muitos cotistas querem previsibilidade e renda recorrente”, diz.
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Estrutura pode acelerar aquisições e melhorar gestão patrimonial
Além da gestão de resultados, os especialistas destacam que os fundos casca podem trazer benefícios operacionais.
Para Barbosa, a estrutura permite que determinadas aquisições sejam realizadas com mais rapidez, sem a necessidade de percorrer todo o processo de emissão de cotas ou aprovação prévia de operações dentro do fundo principal.
“Se você faz uma casca que realiza essa subaquisição e depois traz esse veículo para dentro do fundo, consegue ganhar vantagem frente a outro comprador que estaria com um processo mais lento”, explica.
De acordo com Marcos Baroni, head de Fundos Imobiliários da Suno Research, a utilização dessas estruturas representa uma evolução natural da indústria quando o objetivo é aprimorar a gestão patrimonial e financeira dos veículos.
“Partindo do pressuposto que vai ser transparente, eu acho muito importante esse tipo de estrutura para justamente fazer uma gestão de caixa e uma gestão de resultado”, afirma.
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Subestruturas não fazem um FII virar FOF
Baroni ressalta que os benefícios vão além da distribuição de rendimentos. Segundo ele, a presença de fundos dentro de fundos não transforma automaticamente um veículo imobiliário em um fundo de fundos (FOF), como alguns investidores costumam interpretar.
“Às vezes vejo algumas pessoas falando que, se ele está fazendo isso, está virando um FOF. Não é nada disso. Ele está simplesmente criando uma estrutura mais eficaz de gestão de patrimônio, resultados e caixa”, diz.
Na sua visão, esse modelo representa um estágio mais avançado de gestão para fundos que buscam crescimento orgânico e uma administração ativa do portfólio. “É o estado da arte de um fundo imobiliário. Você tem um fundo grande o suficiente para manter uma gestão ativa permanente, deixar o portfólio mais aderente ao que o mercado demanda e extrair o máximo valor dos ativos”, conclui Baroni.
Confira a entrevista completa de Danilo Barbosa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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